Verulegur munur er á hæstu og lægstu fasteignagjöldum á höfuðborgarsvæðinu, jafnvel í stærstu sveitarfélögunum, þar sem fjölbreytt gerð íbúðarhúsnæðis gerir slíkan samanburð raunhæfan. Öll hafa þau nema Kópavogur hækkað fasteignagjöld umfram verðbólgu á undanförnum fjórum árum, sum mjög verulega

Andrés Magnússon

andres@mbl.is

Verulegur munur er á hæstu og lægstu fasteignagjöldum á höfuðborgarsvæðinu, jafnvel í stærstu sveitarfélögunum, þar sem fjölbreytt gerð íbúðarhúsnæðis gerir slíkan samanburð raunhæfan. Öll hafa þau nema Kópavogur hækkað fasteignagjöld umfram verðbólgu á undanförnum fjórum árum, sum mjög verulega.

Eins og sjá má á súluritunum hér til hægri er töluverður munur á einstökum hverfum. Sá hlutfallslegi munur endurspeglar talsvert mismunandi byggðamynstur, þar sem fasteignagjöld í eftirsóttu einbýlishúshverfi á borð við Suður-Þingholt eru að meðaltali helmingi hærri en í Efra-Breiðholti. Þegar horft er til meðaltals fjölmennra sveitarfélaga jafnast það þó mikið út.

Mikill munur á sveitarfélögum

Ekki er það þó á eina bókina lært. Þegar horft er á meðaltal fasteignagjalda fyrir árið í ár má einnig greina töluverðan mun, þar sem Kópavogur er með tæplega 400 þús. kr. fasteignagjöld að meðaltali, en Seltjarnarnes með tæplega 700 þús. kr. Hafa verður þó í huga að Seltjarnarnes er fámennt, byggðin einsleit og ódæmigerð.

Þróunin síðustu fjögur ár er athyglisverð, en fasteignagjöld hafa hvarvetna hækkað mikið. Að einhverju leyti má rekja það til spennu á fasteignamarkaði og verðbólgu, sem nam 29,8% á þessum tíma.

Samt hafa öll sveitarfélögin – nema Kópavogur – hækkað fasteignagjöldin meira en sem nemur verðbólgu, sum miklu meira. Þar sker Mosfellsbær sig algerlega úr, en þar hækkuðu gjöldin um 54%. Þau hafa einnig hækkað verulega á Nesinu eða um 46%. Hafnarfjörður, Reykjavík og Garðabær hafa hins vegar hækkað sín fasteignagjöld um 33-37%, en Kópavogur „aðeins“ um 23,6% og heldur engan veginn í við verðbólguna.

Nýtt fasteignamat skálkaskjól

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) kynnti í lok maí nýtt fasteignamat fyrir 2026. Það var 9,2% hærra en fyrra mat. Hækkun fasteignamats íbúða nam 10,2%, en á atvinnuhúsnæði um 5,4%. Matið er gert fyrir einstök hverfi og byggist beint eða óbeint á kaupverði sambærilegra fasteigna.

Fasteignagjöld eru fasteignaskattur, lóðarleiga, fráveitugjald, vatnsgjald og sorpgjöld. Fasteignaskattur er hlutfall (prósenta) af heildarfasteignamati og er stærstur hluti fasteignagjalda og annar stærsti tekjustofn sveitarfélaga. Lóðarleiga er yfirleitt hlutfall af lóðarmati og fráveitugjald af heildarmati. Vatnsgjald er oft hlutfall af heildarmati, en sorpgjald er fast gjald eða eftir stærð tunna og víða er rukkað endurvinnslustöðvagjald.

Hækkun matsins er því sveitarstjórnum iðulega kærkomin búbót; getur aukið tekjurnar verulega, án þess að hagur flestra gjaldenda hafi nokkuð vænkast og án þess að sveitarstjórnin þurfi nokkuð að aðhafast. Tekjurnar aukast bara sjálfkrafa.

Fyrir þessu finnur almenningur auðvitað, en sveitarstjórnir hafa sums staðar brugðist við með því að lækka álagningarhlutfallið svo gjöldin hækki ekki endalaust af sjálfu sér.

Jöfnunin ýtir undir hækkanir

Samkvæmt skýrslu, sem endurskoðunarfyrirtækið PwC gerði fyrir HMS í vor, eiga fasteignamat og fasteignagjöld á Íslandi og sambærilegum nágrannalöndum ýmislegt sameiginlegt hvað varðar framkvæmd álagningar fasteignagjalda og útreikning skattstofnsins. Hins vegar séu fasteignagjöld hérlendis nokkuð hærri en í samanburðarlöndum.

Annars staðar eru fasteignagjöld almennt lögð á og innheimt af sveitarfélögum í hverju landi sem hlutfall af fasteignamati, eins og hér. Í skýrslu PwC kemur fram að í nágrannaríkjum Íslands séu sveitarfélögin á fjárlögum, sem veiti meiri sveigjanleika í álagningu og geti leitt til sanngjarnari og hagkvæmari nýtingar á skatttekjum.

Á Íslandi er hins vegar Jöfnunarsjóður sveitarfélaga sem jafnar út skatttekjur á milli þeirra. Samkvæmt PwC refsar jöfnunarsjóðurinn sveitarfélögum sem lækka álagningu fasteignagjalda og skapar þannig hvata til þungrar skattbyrðar á íbúðarhúsnæði.

Fasteignagjöld

Nýtt fasteignamat HMS fyrir 2026 hækkaði um 9,2% í heild

Fasteignaskatttur sveitarfélaga er allt að 0,5% af fasteignamati íbúðarhúsnæðis

Að óbreyttu hækkar nýtt fasteignamat gjöldin sjálfkrafa

Gjöldin eru t.d. fasteignaskattur, lóðarleiga, vatnsgjald, fráveitugjald og sorpgjöld

Sum sveitarfélög lækka skattinn á móti matshækkun

Höf.: Andrés Magnússon