Eymundur Sveinn Einarsson endurskoðandi hjá Endurskoðun & ráðgjöf svarar spurningum lesenda Smartlands. Hér fær hann spurningu frá manni sem veltir fyrir sér hvort hann eigi að láta fyrirtækið kaupa íbúð fyrir hann og eiginkonuna.
Sæll
Mér hefur verið sagt að það sé hagstæðara fyrir mig að láta fyrirtækið mitt kaupa íbúðina sem við hjónin ætlum að búa í þar sem þá gilda ekki greiðslumatsreglur Seðlabankans. Er í lagi út frá lögum að gera slíkt og getur maður þá líka sparað sér skatta í leiðinni? Mælir þú með svona þátttöku fyrirtækis í slíkum kaupum eða ekki? Hverjir eru helstu kostir og gallar?
Kveðja,
BV
Sæll
Ég verð að byrja á því að benda þér á að það er held ég næst versta hugmynd í heimi að leita árangursríkrar skattaráðgjafar sem byggð er á: „mér hefur verið sagt“. Jafn líklegt til réttrar niðurstöðu væri að reyna að fá lífsstílsráðgjöf á endurskoðunarstofu.
Hvað varðar íbúðarkaup til eigin nota í eigu eigin fyrirtækis er einnig hugmynd sem flokkast með þeim verri.
Nú gleymist það stundum að ákveðnir hlutar skattalaganna eru einfaldlega hagstæð einstaklingum. Þetta tilvik snýr að því að einstaklingar eru skattfrjálsir af söluhagnaði íbúða að ákveðnum skilyrðum uppfylltum og húsaleigutekjur einstaklinga af eignum sínum geta borið allt niður í 11% skatta svo fátt eitt sé nefnt. Menn eru ekki skattskyldir á nokkurn hátt við það að búa í eigin húsnæði þannig að maður getur í sjálfu sér ekki sparað skatta ef „engin“ skattur er greiddur til að byrja með.
Það er ekkert sem bannar fyrirtækjum að eiga íbúðarhúsnæði enda eru ótal slík fyrirtæki til sem eru í þeim rekstri. Greiðslumatsreglur Seðlabankans gilda ekki um lögaðila en væntanlega myndi viðkomandi fjármálastofnun greiðslumeta fyrirtækið þitt eftir vinnureglum viðkomandi stofnunar.
Það eru að mínu mati engir kostir fyrir einstaklinga að færa íbúðarhúsnæði til eigin nota af eigin hendi til fyrirtækis í eigu sömu aðila. Engir viðskiptalegir hagsmunir geta legið þar að baki þar sem það er einfaldlega ekki „business“ að eiga og búa í eigin íbúð. Hinsvegar geta aðstæður komið upp hjá fólki þar sem þetta neyðarúrræði er notað en þá er yfirleitt ástæðan einhverskonar fjármálaleg vandræði eins og til dæmis að viðkomandi einstaklingar geta einfaldlega ekki staðist greiðslumat af einhverjum ástæðum, fjárhagsleg óreiða eða endurskipulagning eða aðrir óvenjulegir hagsmunir.
Gallar við það að búa í íbúðarhúsnæði sem er í eigu fyrirtækis í sömu eigu eru nokkrir og reyni ég að nefna einhverja. Þinglýsingarkostnaður við slíkan gjörning er helmingi hærri en hjá einstaklingi eða 1.6% í stað 0.8%. Fyrirtæki fær ekki húsnæðislán eins og einstaklingur, heldur einfaldlega fjármögnun hjá lánastofnun sem oftar en ekki ber hærri vexti en húsnæðislán til einstaklinga. Skattfrelsi af söluhagnaði slíkrar eignar er ekkert. Allur söluhagnaður myndi skattleggjast í 37.6% skatti (til endanlegrar raunverulegra eigenda) í stað „0“ hjá einstaklingi. Hækkun á verði fasteigna hefur verið töluverð undanfarin ár og því er líklegt að það gæti myndast veruleg skattkvöð á slíkri eign á stuttum tíma. Síðast en ekki síst ber að nefna að viðkomandi hluthafar eða raunverulegir eigendur yrðu að fullu skattskyldir af endurgjaldslausum afnotum íbúðarhúsnæðis. Gilda þar reglur um skattmat og þyrftuð þið hjónin að reikna ykkur húsnæðishlunnindi og greiða skatta af þeim. Sem dæmi er lágmarksskattmat af íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu 5% af fasteignamati eignarinnar. Þannig að ef fasteignamat íbúðar er 100 milljónir þá er skattstofn til hlunninda 5 milljónir á ári sem þýðir skattgreiðslur af þeirri fjárhæð yrðu á bilinu 43% - 52% að tryggingagjaldi inniföldu.
Eins og þetta lítur út fyrir mér að öðru óbreyttu er þetta algerlega tilgangslaus gjörningur (skattalega) þar sem nákvæmlega engin viðskiptaleg rök liggja að baki honum auk verulegs skattaóhagræðis sem líklegt er að myndist.
Kveðja,
Eymundur Sveinn Einarsson, endurskoðandi.
Liggur þér eitthvað á hjarta? Þú getur sent Eymundi spurningu HÉR.