Er sniðugt að skrá íbúðina sína á fyrirtækið?

Eymundir Sveinn Einarsson endurskoðandi hjá Endurskoðun og ráðgjöf svarar spurningum …
Eymundir Sveinn Einarsson endurskoðandi hjá Endurskoðun og ráðgjöf svarar spurningum lesenda Smartlands.

Ey­mund­ur Sveinn Ein­ars­son end­ur­skoðandi hjá End­ur­skoðun & ráðgjöf svar­ar spurn­ing­um les­enda Smart­lands. Hér fær hann spurn­ingu frá manni sem velt­ir fyr­ir sér hvort hann eigi að láta fyr­ir­tækið kaupa íbúð fyr­ir hann og eig­in­kon­una. 

Sæll

Mér hef­ur verið sagt að það sé hag­stæðara fyr­ir mig að láta fyr­ir­tækið mitt kaupa íbúðina sem við hjón­in ætl­um að búa í þar sem þá gilda ekki greiðslu­mats­regl­ur Seðlabank­ans. Er í lagi út frá lög­um að gera slíkt og get­ur maður þá líka sparað sér skatta í leiðinni? Mæl­ir þú með svona þátt­töku fyr­ir­tæk­is í slík­um kaup­um eða ekki? Hverj­ir eru helstu kost­ir og gall­ar?


Kveðja, 

BV


Sæll

Ég verð að byrja á því að benda þér á að það er held ég næst versta hug­mynd í heimi að leita ár­ang­urs­ríkr­ar skattaráðgjaf­ar sem byggð er á: „mér hef­ur verið sagt“. Jafn lík­legt til réttr­ar niður­stöðu væri að reyna að fá lífs­stíls­ráðgjöf á end­ur­skoðun­ar­stofu.

Hvað varðar íbúðar­kaup til eig­in nota í eigu eig­in fyr­ir­tæk­is er einnig hug­mynd sem flokk­ast með þeim verri.

Nú gleym­ist það stund­um að ákveðnir hlut­ar skatta­lag­anna eru ein­fald­lega hag­stæð ein­stak­ling­um. Þetta til­vik snýr að því að ein­stak­ling­ar eru skatt­frjáls­ir af sölu­hagnaði íbúða að ákveðnum skil­yrðum upp­fyllt­um og húsa­leigu­tekj­ur ein­stak­linga af eign­um sín­um geta borið allt niður í 11% skatta svo fátt eitt sé nefnt. Menn eru ekki skatt­skyld­ir á nokk­urn hátt við það að búa í eig­in hús­næði þannig að maður get­ur í sjálfu sér ekki sparað skatta ef „eng­in“ skatt­ur er greidd­ur til að byrja með.

Það er ekk­ert sem bann­ar fyr­ir­tækj­um að eiga íbúðar­hús­næði enda eru ótal slík fyr­ir­tæki til sem eru í þeim rekstri. Greiðslu­mats­regl­ur Seðlabank­ans gilda ekki um lögaðila en vænt­an­lega myndi viðkom­andi fjár­mála­stofn­un greiðslu­meta fyr­ir­tækið þitt eft­ir vinnu­regl­um viðkom­andi stofn­un­ar.

Það eru að mínu mati eng­ir kost­ir fyr­ir ein­stak­linga að færa íbúðar­hús­næði til eig­in nota af eig­in hendi til fyr­ir­tæk­is í eigu sömu aðila. Eng­ir viðskipta­leg­ir hags­mun­ir geta legið þar að baki þar sem það er ein­fald­lega ekki „bus­iness“ að eiga og búa í eig­in íbúð. Hins­veg­ar geta aðstæður komið upp hjá fólki þar sem þetta neyðarúr­ræði er notað en þá er yf­ir­leitt ástæðan ein­hvers­kon­ar fjár­mála­leg vand­ræði eins og til dæm­is að viðkom­andi ein­stak­ling­ar geta ein­fald­lega ekki staðist greiðslu­mat af ein­hverj­um ástæðum, fjár­hags­leg óreiða eða end­ur­skipu­lagn­ing eða aðrir óvenju­leg­ir hags­mun­ir.

Gall­ar við það að búa í íbúðar­hús­næði sem er í eigu fyr­ir­tæk­is í sömu eigu eru nokkr­ir og reyni ég að nefna ein­hverja. Þing­lýs­ing­ar­kostnaður við slík­an gjörn­ing er helm­ingi hærri en hjá ein­stak­lingi eða 1.6% í stað 0.8%. Fyr­ir­tæki fær ekki hús­næðislán eins og ein­stak­ling­ur, held­ur ein­fald­lega fjár­mögn­un hjá lána­stofn­un sem oft­ar en ekki ber hærri vexti en hús­næðislán til ein­stak­linga. Skatt­frelsi af sölu­hagnaði slíkr­ar eign­ar er ekk­ert. All­ur sölu­hagnaður myndi skatt­leggj­ast í 37.6% skatti (til end­an­legr­ar raun­veru­legra eig­enda) í stað „0“ hjá ein­stak­lingi. Hækk­un á verði fast­eigna hef­ur verið tölu­verð und­an­far­in ár og því er lík­legt að það gæti mynd­ast veru­leg skatt­kvöð á slíkri eign á stutt­um tíma. Síðast en ekki síst ber að nefna að viðkom­andi hlut­haf­ar eða raun­veru­leg­ir eig­end­ur yrðu að fullu skatt­skyld­ir af end­ur­gjalds­laus­um af­not­um íbúðar­hús­næðis. Gilda þar regl­ur um skatt­mat og þyrftuð þið hjón­in að reikna ykk­ur hús­næðis­hlunn­indi og greiða skatta af þeim. Sem dæmi er lág­marks­skatt­mat af íbúðar­hús­næði á höfuðborg­ar­svæðinu 5% af fast­eigna­mati eign­ar­inn­ar. Þannig að ef fast­eigna­mat íbúðar er 100 millj­ón­ir þá er skatt­stofn til hlunn­inda 5 millj­ón­ir á ári sem þýðir skatt­greiðslur af þeirri fjár­hæð yrðu á bil­inu 43% - 52% að trygg­inga­gjaldi inni­földu.

Eins og þetta lít­ur út fyr­ir mér að öðru óbreyttu er þetta al­ger­lega til­gangs­laus gjörn­ing­ur (skatta­lega) þar sem ná­kvæm­lega eng­in viðskipta­leg rök liggja að baki hon­um auk veru­legs skatta­ó­hagræðis sem lík­legt er að mynd­ist.


Kveðja,

Ey­mund­ur Sveinn Ein­ars­son, end­ur­skoðandi. 

Ligg­ur þér eitt­hvað á hjarta? Þú get­ur sent Ey­mundi spurn­ingu HÉR. 

mbl.is
Fleira áhugavert
Fleira áhugavert

Spurt og svarað

húðlæknir á Húðlæknastöðinni svarar spurningum lesenda

sálfræðingur á Sálfræðistofunni Sálarlíf svarar spurningum lesenda

einstaklings- og fjölskylduráðgjafi svarar spurningum lesenda

endurskoðandi svarar spurningum lesenda

Klínískur félagsráðgjafi hjá Lausninni

ráðgjafi hjá Fyrsta skrefinu og umsjónarmaður Meðvirknipodcastsins

svarar spurningum um lögfræðileg mál

lýtalæknir svarar spurningum lesenda

fasteignasali svarar spurningum lesenda