Viðskipti | ViðskiptaMogginn | 8.12.2024 | 16:30

Ný aðferðafræði til að meta kostnað

Valdimar Ármann, fjárfestingarstjóri A/F Rekstraraðila. Ljósmynd/Aðsend

Valdimar Ármann fjárfestingarstjóri A/F Rekstraraðila ritaði aðsenda grein í ViðskiptaMoggann þessa vikuna:

Það er ástæða til að hugleiða aðeins breytingar á aðferðafræði Hagstofunnar til að meta kostnað við búsetu í eigin húsnæði en notast var í fyrsta skipti við nýju aðferðafræðina í júní á þessu ári. Reiknuð húsaleiga er stærsti einstaki liðurinn í vísitölu neysluverðs og vegur næstum 20% og því mikilvægt að vel takist til með mælingar á honum. Hingað til hefur verið notast við einfaldan notendakostnað til að mæla kostnað við að búa í eigin húsnæði, þ.e. markaðsverð húsnæðis og vaxtakostnað lána, en með nýju aðferðinni er notast við húsaleiguígildi með því að horfa á þróun leiguverðs. Að sögn Hagstofunnar á nýja aðferðin að draga úr áhrifum skammtímasveiflna á fasteignamarkaði á vísitöluna sem er líklega rétt mat og jákvætt fyrir framhaldið.

Leiguverð er eðli málsins samkvæmt samningsbundið í ákveðinn tíma og tekur um 2/3 hluta mið af verðtryggingu á samningstíma. Þannig verður óheppilega um töluverða víxlverkun að ræða, en leiguverð er allavega ekki að breytast skarpt frá mánuði til mánaðar. Stærri leiðréttingar eru síðan mögulega gerðar á leiguverði þegar nýr leigutaki tekur við íbúð eða þegar samningstími rennur út. Niðurstaðan ætti því að vera sú að í staðinn fyrir að reiknaða húsaleigan endurspegli strax breytingar á markaðsverði íbúðarhúsnæðis mjatlist verðhækkanir inn á 2-3 árum gegnum leiguverð.

Óheppileg tímasetning?

Það má velta vöngum yfir tímasetningunni á þessari breytingu. Eins og má sjá á myndinni hér meðfylgjandi má sjá mikla fylgni á þróun markaðsverðs íbúðarhúsnæðis og reiknaðrar húsaleigu, en formúla Hagstofunnar á reiknaðri húsaleigu byggðist þar til í júní á þessu ári á fasteignaverði og raunvöxtum svo það kemur ekki á óvart að þær skuli fylgjast að. Aftur á móti er mun minni fylgni á milli reiknaðrar og greiddrar húsaleigu og stór frávik má helst rekja til skyndilegra breytinga á fasteignaverði enda eru breytingar á leigusamningum meira seigfljótandi. Og undanfarin ár hefur markaðsverð húsnæðis einmitt hækkað mjög mikið og hratt sem hefur komið strax inn til hækkunar í vísitölu neysluverðs gegnum reiknuðu húsaleiguna, og í rauninni útskýrt mjög stóran hluta verðbólgunnar undanfarin 2-3 ár. Á sama tíma hefur leiguverð setið eftir og ekki fylgt strax þessum miklu hækkunum á fasteignaverði. Hins vegar eru allar líkur á því að þegar leigusamningar renna út og gerðir eru nýir þá verði um að ræða hækkanir vegna hækkandi markaðsverðs fasteigna.

Vísitala leiguverðs hefur hækkað hraðar en fasteignaverð

HMS birtir mánaðarlega nýja vísitölu leiguverðs og er tilgangur hennar að endurspegla þróun á markaðsvirði leigu og byggir hún á sömu gögnum og Hagstofan notast við. Samkvæmt upplýsingum HMS byggist nýja vísitalan á leigusamningum um hefðbundnar íbúðir sem eru í eigu einstaklinga og fyrirtækja sem rekin eru í hagnaðarskyni og stuðst er við leigusamninga síðastliðna tvo mánuði. Horft á tölur HMS má sjá að undanfarið hefur leiguverð hækkað umfram íbúðaverð en frá maí í fyrra hefur vísitala leiguverðs hækkað um 18,5% á meðan vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 11-12%. Þessar hækkanir sýna auðvitað þá miklu eftirspurn sem hefur verið eftir húsnæði sem má bæði rekja til þátta sem gætu gengið til baka, eins og eftirspurnarþrýstingurinn í kjölfar eldsumbrotanna við Grindavík, en einnig eru það þættir eins og væntingar um vaxtalækkanir og skortur á framboði sem hafa verið að leiða þessar hækkanir áfram. En varðandi leiguverðið eru líkur á því að hækkanir þar haldi áfram þar sem leiguverð og markaðsverð til lengri tíma helst auðvitað í hendur og mælir að lokum sama hlutinn, þ.e. virði húsnæðis.

Í hnotskurn er að öllum líkindum niðurstaðan því miður sú að mögulega er búið að reikna inn skarpt hækkandi markaðsverð fasteigna í vísitölu neysluverðs en síðan verður það í raun reiknað aftur inn í vísitöluna með hækkandi leiguverði og þannig verða hækkanir á fasteignamarkaði tvítaldar, fyrst með markaðsverði en síðan leiguverði. Um er að ræða umtalsverðan mun sem gerir verk Seðlabankans töluvert flóknara en það nú þegar er á meðan gatið er að lokast.

Það gæti því verið fullt tilefni fyrir Seðlabankann í sinni peningastefnu að styðjast nú meir við vísitölu neysluverðs án húsnæðis á meðan þessi leiðrétting á sér stað en hún hefur eingöngu hækkað um 2,7% síðustu 12 mánuði til samanburðar við 4,8% hækkun heildarvísitölunnar.

Pistillinn birtist fyrst í ViðskiptaMogganum sem kom út sl. miðvikudag.