15 milljarða uppbygging við Skeifuna

Jón Þór Hjaltason, eigandi og framkvæmdastjóri Miðjunnar, segir mörg fyrirtæki sýna nýjum skrifstofuturni á Grensásvegi 1 áhuga. Þótt formleg kynning á turninum sé ekki hafin sé búið að leigja tvær efstu hæðirnar af sjö en þær afhendast fullbúnar.

Á Grensásvegi 1 eru jafnframt átta atvinnurými á jarðhæð aðliggjandi fjölbýlishúsa og segir Jón Þór búið að leigja út tvö þeirra. Þau eru ætluð undir verslanir og þjónustu.

Alls eru þetta um 4.000 fermetrar af atvinnuhúsnæði. Turninn er um 2.900 fermetrar og atvinnurýmin á jarðhæð Grenásvegar 1A, B og C um 1.100 fermetrar.

Jón Þór Hjaltason í inngarðinum milli fjölbýlishúsanna á Grensásvegi 1 í Reykjavík. mbl.is/Karítas

Hafa fengið fyrirspurnir

„Við höfum fengið fyrirspurnir og höfum verið að sýna skrifstofuturninn án þess að hafa auglýst neitt. Menn hafa haft samband en við erum með öfluga heimasíðu, g1.is, sem var unnin af ONNO og hefur reynst okkur feikilega vel,“ segir Jón Þór.

Spurður hvort áhuginn skýrist af takmörkuðu framboði af skrifstofuhúsnæði í þessum gæðaflokki, segir Jón Þór alltaf þörf fyrir nýtt skrifstofuhúsnæði, nánast sama hvað á gangi í þjóðfélaginu. Það sé alltaf þörf fyrir að breyta til og koma með eitthvað nýtt.

Fasteignafélagið G1 fer með uppbygginguna á Grensásvegi en það er í eigu Miðjunnar, félags í eigu Jóns Þórs og eiginkonu hans, Ragnhildar Guðjónsdóttur.

Hér má sjá hluta atvinnurýmanna sem eru á jarðhæð hluta húsanna. mbl.is/Karítas

Fasteignafélagið G1 keypti byggingarlóðina af verkfræðistofunni Mannviti. Samhliða þeim viðskiptum samdi Mannvit, sem nú heitir COWI, við Miðjuna um leigu á Urðarhvarfi 6.

Uppbyggingin á Grensásvegi 1 hófst 2020 með niðurrifi enda þurftu eldri hús að víkja. Meðal annars var hús Kvikmyndaskóla Íslands rifið en tveggja hæða bygging Veitna stendur enn syðst á lóðinni.

Alls 181 íbúð

Fjögur fjölbýlishús voru byggð á lóðinni með alls 181 íbúð. Skrifstofuturninn gegnt Glæsibæ er hluti af stærsta fjölbýlishúsinu sem er skeifulaga, með vísan til Skeifunnar. Atvinnurýmin á jarðhæð snúa hins vegar til suðurs og vesturs að Ármúla og Grensásvegi.

Milli húsanna er inngarður með góðri birtu á daginn. Mikið útsýni er frá mörgum íbúðanna og segir Jón Þór mikið lagt í allan frágang. Íbúðirnar afhendist fullbúnar með eldhústækjum og gólfefnum. Heildarkostnaður við verkefnið sé 14-15 milljarðar. Það eigi sinn þátt í háum framkvæmdakostnaði að vextir séu háir og sömuleiðis þær álögur sem borgin leggur á slíka uppbyggingu með innviðagjöldum og gatnagerðargjöldum.

Horft inn í inngarðinn á Grensásvegi 1 klukkan að ganga fjögur föstudaginn 28. febrúar. mbl.is/Baldur

Fyrsti áfanginn seldist hratt

Uppbyggingin hófst sem áður segir árið 2020 og kom fyrsta húsið, Grensásvegur 1D og 1E, í sölu haustið 2021. Sagt var frá því í Morgunblaðinu 16. nóvember 2021 að 43 íbúðir af 50 hefðu selst síðan íbúðirnar fóru í sölu föstudaginn 5. nóvember sama ár. Má þess geta að meginvextir Seðlabankans voru þá 1,5%, eftir sögulegar vaxtalækkanir í farsóttinni, og var víða handagangur í öskjunni á fasteignamarkaði.

Vorið 2023 sagði Morgunblaðið svo frá því að Fasteignafélagið G1 hefði beðið með að markaðssetja 41 nýja íbúð við Grensásveg þar til hagstæðari aðstæður hefðu skapast. Rúmu ári síðar, eða hinn 20. júní 2024, var búið að selja 85 af 91 íbúð sem komið höfðu á markað.

Síðan hafa fleiri íbúðir komið í sölu og segir Jón Þór nú búið að selja 120 íbúðir af 167. Þá komi 14 íbúðir til viðbótar í sölu í kringum páskana á Grensásvegi 1C, suðaustast á lóðinni.

Hannað af Archus

COWI (áður Mannvit) fer með byggingarstjórn. Gunnar Páll Kristinsson hjá Rýma arkitektum og Archus arkitektar hönnuðu byggingarnar og er Guðmundur Gunnlaugsson hjá Archus arkitektum aðalarkitekt og aðalhönnuður verkefnisins.

„Þótt Miðjan sé eigandi Fasteignafélagsins G1 er síðarnefnda félagið skráð fyrir þessari lóð og er byggingaraðili. Síðan bjóðum við út verkþætti. Til dæmis sá Meistarasmíð um alla uppsteypu fyrir okkur en það fyrirtæki er nú að steypa upp Orkureitinn hér við hliðina.

Síðan erum við í raun alltaf með sömu meistarana í öllum verkum – pípulagningamenn, rafvirkja, blikksmiði, trésmiði og múrara – menn sem hafa sumir hverjir unnið með okkur síðan árið 1987,“ segir Jón Þór og upplýsir að uppbyggingin á Grensásvegi 1 verði síðasta stórverkefnið sem hann tekur að sér.

Ein af hæðunum sem á eftir að innrétta í skrifstofuturninum á Grensásvegi 1. mbl.is/Baldur

Innrétta hæðirnar

Hvaða áhrif hafa vaxtahækkanir haft á markaðinn?

„Vaxtaumhverfið er að skemma fyrir íbúðasölu og atvinnurekstri. Fyrirtæki halda að sér höndum og draga það sum að fara í nýtt húsnæði því að fjármagnið er mjög dýrt.

Skrifstofuturninn á Grensásvegi 1 er hins vegar svo glæsilegt hús og á svo góðum stað að ég hef engar áhyggjur af því að húsnæðið fari ekki í útleigu á skömmum tíma. Það þarf að hafa fyrir þessu en við innréttum allar hæðirnar í skrifstofuturninum og skilum þeim fullbúnum með tækjum og tólum, að vísu ekki með húsgögnum, þannig að leigjendur fá þær fullbúnar. Arkitektinn okkar teiknar rýmin og velur efni í samráði við leigutaka og svo framkvæmi ég þetta eftir þeirra þörfum,“ segir Jón Þór en ein af hæðunum sjö í skrifstofuturninum er sýnd á mynd hér fyrir ofan.

Vanda valið

Hvað með rýmin undir verslun og þjónustu á jarðhæð? Hvaða starfsemi má vera þar?

„Mér vitanlega eru ekki neinar kvaðir á því en það eru íbúðir í húsunum og það þarf að taka tillit til þess. Þess vegna hef ég ekki viljað selja þessi rými heldur hef ég viljað stýra því sjálfur hvaða starfsemi er að fara þar inn til að íbúarnir fái góða nágranna. Við erum að reyna að finna réttu aðilana inn, þannig að starfsemin henti húsnæðinu, það er mottóið.“

Þú hefur áratugareynslu af fasteignamarkaðnum. Búist er við að Seðlabankinn lækki vexti 19. mars og haldi svo áfram að lækka vexti. Hvernig lestu í væntingar á markaðnum? Hvernig er stemningin?

„Maður myndi vilja sjá vextina lækka í 6-6,5 % fyrir lok árs, að því gefnu að það verði ekki stór áföll í efnahagsmálunum, en nú er hækkandi sól og maður vonar að efnahagsástandið fylgi því,“ segir Jón Þór.

Fékk fleiri stæði

Undir húsunum er kjallari með 183 bílastæðum og 300 fermetra hjólageymsla. Leigja þarf bílastæði í kjallara en þau eru samnýtt með starfsfólki og gestum atvinnuhúsnæðisins.

Jón Þór viðurkennir að hann hafi haft áhyggjur af bílastæðamálunum í upphafi en hafi þær ekki lengur.

Íbúðirnar á Grensásvegi 1 eru nú afhentar fullbúnar. mbl.is/Karítas

„Samkvæmt skipulagi hjá borginni áttu að vera 0,6 stæði á íbúð. Mér leist ekki á það. Hér áttu aðeins að vera 120 bílastæði í byrjun, þótt skrifstofuturninn væri meðtalinn, en á einhverjum mánuðum náði ég því upp í 180 stæði sem ég held að hafi verið alveg hárrétt. Reynslan af fyrstu 100 íbúðunum sem er búið að flytja inn í er að það er einmitt búið að selja passa fyrir 60 bílastæði. Þannig að nákvæmlega 0,6 stæði hafa verið leigð á hverja íbúð og var upphaflega áætlunin hjá borginni því rétt.

Það má sjá fyrir sér að 100 stæði verði leigð fyrir íbúðirnar og 80 fyrir skrifstofuturninn sem er sjö hæðir. Svo verður samnýting. Það má gera ráð fyrir að þegar íbúar fara úr húsi á morgnana sé fólkið í skrifstofuturninum að mæta til vinnu. Þannig að samnýtingin verður góð. Ég sé ekki fyrir mér að það muni vanta stæði,“ segir Jón Þór að lokum.

• Blogga um frétt